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フラット35金利2％超えが示す住宅ローン環境変化
金利発表が示した制度転換後の節目 住宅金融支援機構は2026年1月の「フラット35」適用金利を公表し、借入期間21年以上で融資率9割以下の最低金利が2.08％となった。現行制度が始まった2017年10月以降、最低金利が2％台に達するのは初めてである。25年12月の1.97％から上昇し、3カ月連続の引き上げとなった。 長期金利上昇が固定金利を押し上げ 今回の金利水準は、国内の長期金利上昇を反映している。25年12月に行われた金融政策決定を受け、政策金利が引き上げられたことで、債券市場では新発10年物国債利回りが一時2.125％まで上昇した。フラット35の金利は市場金利の動向に連動しやすく、上昇基調が鮮明になった。 融資率別に異なる金利水準 融資率が9割以下の場合、返済期間21年以上35年以下の金利は2.08～4.74％となった。一方、融資率が9割を超える場合、21年以上の最低金利は2.19％に設定されている。返済期間20年以下では、より低い水準が示されているものの、全体として上昇傾向が続いている。 変動型上昇で固定型への関心拡大 日銀の利上げに伴い、政策金利に連動する変動型住宅ローンも金利が上昇している。これを受け、金利が返済期間中に固定されるフラット35への関心が高まっている。機構によると、25年7～9月の申請戸数は1万4223戸と、前年同期比で約5割増加した。 住宅取得判断に迫られる転換点 固定型住宅ローンは安定した返済計画を立てやすい一方、金利水準の上昇は借入負担を直接押し上げる。2％台への到達は、住宅取得時の資金計画を見直す契機となり、今後の市場動向を左右する重要な局面となっている。
仮想通貨の資産評価、米住宅金融に新たな波
仮想通貨が住宅ローン審査に与える変化 米連邦住宅金融局（FHFA）は6月26日、政府系住宅金融機関であるファニーメイおよびフレディマックに対して、仮想通貨を住宅ローン審査の資産評価対象に加えるかどうかの検討を開始した。これにより、従来の「除外対象」であったビットコインやイーサリアムなどが、公式に担保資産として認められる可能性が出てきた。 トランプ政権の方針とパルテ局長の決定 今回の動きは、トランプ政権による仮想通貨振興策の一環として行われている。パルテ局長は、自身のSNSで「米国を仮想通貨の中心地にするというトランプ大統領の構想に従う」と述べた。彼は2025年3月にトランプ大統領から指名されて局長に就任しており、ビットコインとソラナをそれぞれ50万USドル超保有するなど、仮想通貨支持者としても知られている。 過去の審査基準と今回の転換点 これまで米国の住宅ローン審査では、現金貯蓄や上場株式が担保資産として認められていた。一方で、仮想通貨はその高い価格変動性や制度的な不確実性から審査対象外とされていた。しかし近年、民間レベルでは仮想通貨を担保とするローンサービスが出現しており、政策レベルでも柔軟な対応が求められていた。 Figure社と民間の先行事例 米国のFigure社は、2022年からすでにビットコインやイーサリアムを担保とした住宅ローンを提供しており、仮想通貨を不動産金融に活用する事例の先駆けとなっている。また、マイクロストラテジー社のマイケル・セイラー会長は、同社のビットコイン信用評価モデルをFHFAに提案し、制度面での実装可能性に言及している。 制度実現に向けた課題と今後の焦点 現時点では、どの仮想通貨を対象とするのか、審査基準はどうなるのかなどの具体的な情報は示されていない。FHFAによる調査と議論の進展により、今後の金融政策の方向性が左右される見通しだ。住宅金融市場における仮想通貨の正式な地位確立が注目されている。
住宅ローン金利の引き上げが加速、家計への影響は？
日銀の利上げを受け、大手銀行が対応 2025年4月から、大手銀行の住宅ローン金利が一斉に引き上げられる。みずほ銀行と三井住友信託銀行は、それぞれ変動金利および固定金利の引き上げを発表した。これは、日銀が1月に実施した政策金利の引き上げを背景にした動きであり、今後の金利動向にも影響を与える可能性がある。 みずほ銀行と三井住友信託銀行の新金利水準 みずほ銀行は、最優遇の変動金利を0.150％引き上げ、0.525％とする。これは2020年9月以来の高水準となる。さらに、10年固定金利は0.100％上昇し、1.850％に設定された。この水準は2015年12月以降で最高の水準である。 一方、三井住友信託銀行も住宅ローン金利を大幅に引き上げた。変動金利は0.250％上昇し、0.730％に設定。10年固定金利は0.280％上昇し、2.055％となった。いずれも過去数年の中で高水準の利率であり、借入希望者にとって負担が増す状況となる。 金利上昇の背景と市場への影響 この住宅ローン金利の上昇は、日銀が2025年1月に実施した政策金利の引き上げに起因している。物価上昇を抑制する目的で実施された利上げが、金融機関の貸出金利にも影響を与えている。 特に、長期固定金利の上昇は、今後の住宅購入を検討する消費者にとって大きな負担となる可能性がある。また、変動金利の引き上げにより、すでにローンを組んでいる借り手も返済額の増加に直面することが予想される。 今後の住宅ローン市場への影響 今後、住宅ローン市場は金利上昇の影響を受ける可能性が高い。すでに住宅ローンを利用している借り手は、金利の変動に伴い、月々の返済額が増加するリスクを考慮する必要がある。また、新規の住宅購入を検討している人々にとって、ローン契約のタイミングが重要な判断材料となるだろう。 一方で、金融機関側も市場動向を注視しており、今後の政策変更によっては再び金利水準が調整される可能性もある。住宅購入を検討する際には、最新の金利情報を確認しながら慎重に判断することが求められる。 金利上昇への備えが重要に 今回の金利引き上げは、住宅ローンを利用する消費者にとって重要な転換点となる。特に、変動金利型のローンを契約している人々は、今後の追加利上げに備える必要がある。固定金利への借り換えを検討するなど、金利リスクに対応するための戦略を考えることが重要だ。 住宅購入やローンの借り換えを検討している場合は、金融機関の最新情報を随時チェックし、最適なタイミングを見極めることが求められる。今後の金融政策の動向を注視しつつ、賢明な判断が必要となるだろう。