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フラット35金利2％超えが示す住宅ローン環境変化
金利発表が示した制度転換後の節目 住宅金融支援機構は2026年1月の「フラット35」適用金利を公表し、借入期間21年以上で融資率9割以下の最低金利が2.08％となった。現行制度が始まった2017年10月以降、最低金利が2％台に達するのは初めてである。25年12月の1.97％から上昇し、3カ月連続の引き上げとなった。 長期金利上昇が固定金利を押し上げ 今回の金利水準は、国内の長期金利上昇を反映している。25年12月に行われた金融政策決定を受け、政策金利が引き上げられたことで、債券市場では新発10年物国債利回りが一時2.125％まで上昇した。フラット35の金利は市場金利の動向に連動しやすく、上昇基調が鮮明になった。 融資率別に異なる金利水準 融資率が9割以下の場合、返済期間21年以上35年以下の金利は2.08～4.74％となった。一方、融資率が9割を超える場合、21年以上の最低金利は2.19％に設定されている。返済期間20年以下では、より低い水準が示されているものの、全体として上昇傾向が続いている。 変動型上昇で固定型への関心拡大 日銀の利上げに伴い、政策金利に連動する変動型住宅ローンも金利が上昇している。これを受け、金利が返済期間中に固定されるフラット35への関心が高まっている。機構によると、25年7～9月の申請戸数は1万4223戸と、前年同期比で約5割増加した。 住宅取得判断に迫られる転換点 固定型住宅ローンは安定した返済計画を立てやすい一方、金利水準の上昇は借入負担を直接押し上げる。2％台への到達は、住宅取得時の資金計画を見直す契機となり、今後の市場動向を左右する重要な局面となっている。
長期金利上昇で進む住宅ローン市場の変化
住宅ローン金利改定の背景 大手銀行5行は、2026年1月適用分の住宅ローン固定金利を一斉に引き上げると発表した。今回の動きは、10年物国債利回りが2％を超える水準で推移していることを受けたものだ。固定型ローンは市場金利との連動性が高く、金融環境の変化が即座に反映された。 各行の10年固定型金利の水準 最優遇条件での10年固定型金利は、三菱UFJ銀行が2.68％、三井住友銀行が2.65％、みずほ銀行が2.55％となった。さらに、三井住友信託銀行は2.845％、りそな銀行は2.945％と、いずれも前月から上昇している。大手5行平均では約0.29ポイント上昇し、2％台後半が定着しつつある。 金融政策と金利水準の関係 日銀は2025年12月に政策金利を0.75％へ引き上げ、金融緩和からの転換を明確にした。政策金利は主に短期金利に影響するが、将来の金利見通しは長期金利にも波及する。国債市場では利回り上昇が続き、銀行の貸出金利設定にも反映されている。 変動型ローンの現状と留意点 今回の改定では、変動型住宅ローンの基準金利は据え置かれた。利用者が多い商品であるため、急激な変更は避けられた形だ。ただし、政策金利の引き上げを受けて、各行が短期プライムレートを調整すれば、変動型金利にも影響が及ぶ可能性がある。 市場環境が示す今後の方向性 固定型金利の上昇は、住宅取得を検討する層にとって慎重な判断を促す要因となる。金利水準が変化する中で、借り手は返済総額やリスク分散を考慮する必要がある。住宅ローン市場は、金融政策と国債市場の動向を映す形で、新たな局面に入っている。