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海外取得が増える新築マンション市場の地域差分析
都市部で拡大する取得傾向の動向 国土交通省が2025年11月25日に公表した調査によると、東京23区における海外居住者の新築マンション取得割合が今年1〜6月で3.5％となり、前年の1.6％から上昇した。特に千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷の都心6区では7.5％に達し、中心部ほど取得が集中する傾向が確認された。これらの数値は不動産登記を基にした国として初の分析であり、都市部での外国人需要が全体像として見えてきたといえる。 区ごとに大きく異なる購入比率の実態 東京23区全体では3.5％だったが、個別の区に目を向けると顕著な違いがみられた。新宿区では前年1.7％から今年14.6％に跳ね上がる一方、中央区では2.2％から0％に低下するなど、供給された物件の属性によって割合が大きく変動した。東京圏全体では1.9％にとどまり、23区内の局所的な偏りが鮮明となった。京都市2.5％、福岡市1.9％、横浜市1.6％など、政令指定都市でも地域差が大きかった。 関西圏の取得状況が示す地域構造の特徴 調査は関西にも及び、大阪府では2.6％、京都府では2.3％で、大阪市では4.3％と府全体を上回った。京都市でも2.5％となり、首都圏同様に都市中心部で取得が多い傾向が確認された。ただし、大阪市は2024年に5.1％を記録しており、25年1〜6月の数値が必ずしも連続的な上昇を示すわけではない点も特徴だ。国交省担当者は、各都市で取得割合が高い具体的理由は今回の調査範囲外としている。 短期売買の割合が示す市場の変化 調査では、海外居住者による取得割合とは別に、新築物件が1年以内に再び売買されたケースも確認された。大阪市では7.2％、神戸市では12.1％が短期で転売されており、一部地域で短期取引が目立つ実態が示された。ただ、海外居住者が設立した国内法人による購入は「国内取得」に分類されるため、統計には表れにくいとの指摘もある。さらに中古物件の取引も含めれば、住宅価格全体の動きに影響を与える余地があるとされる。 国交省が示した今後の調査方針と課題 金子恭之国交相は25日の会見で、海外居住者の取得が近年増える傾向にあるとして、引き続き状況を注視する方針を示した。現行の登記情報では国籍を把握できない課題があり、法務省が制度を整備する場合には、より詳細な実態把握に向けた調査拡大を検討すると述べた。今回のデータでは海外取得が価格高騰の主因とは判断されていないが、地価や物件供給との関連性を分析する必要性が強調されている。都市部の住宅需要を取り巻く環境を把握するための基礎データとして、今後の継続的な評価が求められる。
関西の新築マンション価格、調査史上最高を更新
建設コスト上昇が価格を押し上げる構図 不動産経済研究所の最新調査によれば、2025年4〜9月期の近畿2府4県における新築分譲マンションの平均価格は5543万円となり、前年同期から約3%上昇した。建設費や土地取得費の上昇が続き、価格高騰に拍車をかけている。 1平方メートル単価、4年連続で過去最高を更新 期間中の1平方メートルあたりの平均単価は94万4000円で、前年より7%高。この水準は4年連続で過去最高を更新した。特に大阪市中心部の高層マンションや再開発地域での価格上昇が目立つ。 発売戸数は7174戸、大阪市で2割近い増加 上半期の発売戸数は7174戸（前年同期比8%増）と2年連続の増加。都市別では大阪市が19.8%増の2558戸、神戸市が10.4%増の764戸、京都市が18.7%増の877戸と主要3都市で供給が拡大した。 万博後も続く再開発と投資需要の強さ 大阪・関西万博が閉幕した後も、カジノを含む統合型リゾート（IR）計画や新線「なにわ筋線」開業などの大型プロジェクトが控えており、需要は底堅い。不動産経済研究所の笹原雪恵・大阪事務所長は「契約率は70%を維持し、首都圏に比べた割安感から投資需要も強い」と説明している。 今後も堅調な推移が見込まれる市場動向 専門家は、資材費や人件費の高止まりに加え、都市再開発による立地価値の上昇が続くと見ており、当面の価格上昇は避けがたいと指摘する。市場は供給拡大局面にあるものの、需要が吸収しており、価格下落の兆しは見られない。